《購屋規劃》捷運+房價較低文山/北投人口遷入居前三。房地合一實價課稅時機成熟－台灣房屋竹北莊敬直營店-1

【《購屋規劃》捷運+房價較低文山/北投人口遷入居前三】http://www.twhg.com.tw

對於在台北市工作的民眾來說，搭乘捷運上下班可少了舟車勞頓的時間，相信是不少人的理想選擇。而在信義線和文湖線通車之後，不少原本位處比較偏僻的台北市郊區，像是文山區和北投區，因為可以一班捷運直達市中心，加上比較低廉的房價，使得今年以來吸引了一些民眾前往置產自住。

同時文山區和北投區同時擁有人口單純與綠地多的特性，讓這兩區成為今年以來北市人口遷入的第一、三名。而內湖區除了有文湖線通往市中心之外，還有內科的加持，因此成為不少內科上班族的選項，並為今年以來北市人口遷入的第二名。

【北市人口移入，文山、內湖、北投稱雄】

雖然台北市房價高不可攀，但對於自住客來說，台北市仍然具有吸引力。根據台北市民政局人口統計，今年上半年台北市移入人口2,593人，比起去年同期2,953人減少12%。

而移入人口的前三名區域為文山、內湖與北投，佔了北市移入人口的66.5%。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，這三區過去都被視為北市邊陲區，相較於有內科加持的內湖，文山與北投由於話題少，一直不受到矚目，直到北市房價居高不下，再加上文山與北投的高綠覆率與樂活型態，進而對自用客戶產生相當吸引力，另外這三區又都能以捷運文湖線、信義線直通大安區與信義區，便利性也是促使移入人口成長的重要因素。

【北市人口遷入三雄，去年房價漲幅均1成內】

在北市人口移入前三名房價漲幅的部分，2013年房價相對前年的漲幅，都在一成以內，並以內湖漲幅達8.55%，幅度最大。住商不動產北市區經理錢思明表示，受惠內科帶動，內湖一向是北部科技業購屋熱區，因此房價表現相對強勢。

而在文山、北投兩區的房價表現部分，台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，這兩區因為房價基期低，吸引自住買盤，所以人口淨遷入都維持穩定成長。而錢思明則認為，文山與北投兩區話題少，區域人口成分單純，加上商業活動不多，對於追求居住水平的購屋人非常具有吸引力，雖然在房價漲幅上沒有突出表現，但商圈逐漸繁榮，也是不爭事實。

北市人口遷移數量暨房價增減幅

行政區	遷入	遷出	增減量	2012房價	2013房價	增減幅(%)
文山	7,111	6,429	682	43.1	44.6	3.32%
內湖	7,187	6,597	590	48.6	52.8	8.55%
北投	6,085	5,632	453	41.3	43.8	6.03%
中正	6,044	5,606	438	70.5	66.5	-5.65%
大同	4,058	3,706	352	49.5	51.5	3.86%
大安	9,460	9,240	220	93.8	88.6	-5.54%
南港	3,623	3,453	170	47.8	54.1	13.29%
中山	7,474	7,397	77	62.9	63.2	0.41%
松山	6,033	6,025	8	67.5	76.4	13.15%
士林	6,671	6,754	(-83)	55.0	54.4	-1.15%
信義	6,128	6,273	(-145)	68.4	66.3	-3.10%
萬華	5,156	5,325	(-169)	43.3	43.1	-0.32%
合計	75,030	72,437	2,593	57.6	58.8	1.94%

*房價為房+地之均價，2014年統計至5月最新數字
資料來源：內政部不動產實價查詢網、北市府民政局、住商不動產企劃研究室整理

【中山、萬華、北投三區小宅較易入手】

從上表我們可以發現，整個台北市的平均房價已經來到單坪58.8萬，對於想要買房的首購族來說，20坪的房子就已經上千萬。其實，若您的預算不到1千萬，只要從小坪數的房子買起，您也可以住在台北市區。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，結婚成家是為了創造1+1大於1的幸福，建議小資夫妻買房預算也可善於運用「大於1」的預算來購屋，而為了維持良好的生活品質，2房格局應是進可攻退可守的產品。http://www.twhg.com.tw

張旭嵐表示，小資夫妻買房，預算是優先考量，其次是室內空間。根據台灣房屋智庫統計台北市2014年實價資訊，台北市總價500萬至800萬、2房格局的交易熱區，以中山區的交易占比達25.0%居冠，其次是北投及萬華區。張旭嵐說，中山區因區內商業活動多元，有南京西路商圈以及南京金融華爾街等，就業機會多，小宅推案相對高，不過也因為單價高，因此雖為2房，但平均可買到坪數只有13.4坪；而萬華區也只能買到15坪。

不過張旭嵐也指出，其實往北市郊區移動，生活空間就可望擴大，像是今年以來人口遷入名列第三的北投區，一樣2房格局，因為該區平均房價不到40萬，相對就能夠擁有平均20坪的生活空間。徐佳馨則認為，經過10年的多頭市場，房價已經走到了拐點，自用客戶勢必成為未來主角，而自用客戶不只看房價，更重機能與安適的生活型態，料這會讓購屋行為出現結構性的改變。

台北市2房「500~800萬」成交熱區

行政區	交易占比	平均坪數(坪)	平均總價(萬元)	2014年(萬元/坪)	2013年(萬元/坪)	漲跌幅(%)
中山	25.0%	13.4	709	53.4	46	16.09%
北投	22.7%	20	708	35.9	34	5.59%
萬華	20.5%	15	682	47.9	41	16.83%

註1：資料來源內政部不動產實價查詢服務網。
註2：交易標的型態為土地建物、土地建物加車位；建物型態為住宅大樓、華廈，房型格局為兩房。
註3：台灣房屋智庫統計彙整。

【房地合一實價課稅時機成熟】

　　為遏止大量資源及資金投入房地產市場造成房價高漲的炒房歪風，中央研究院日前提出《賦稅改革政策建議書》，建議將房地稅合一與實價課稅。財政部長張盛和也預告，「房地合一就是要實價課稅」，未來將朝不修土增稅的前提下，把房地合併後的實價總額、扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵「不動產交易所得稅」，建立健全的不動產交易稅制。

　　根據營建署公布2013年第4季的房價負擔能力指標，台北市的房價所得比已來到15.01倍，全球第一；新北市也高達12.67倍，居全球第三。政府須下定決心匡治房地產亂象，從核心問題來解決，「房地合一就是要實價課稅」就是最好的政策。

　　以鄰國的經驗來看，南韓房價2000年開始飆漲， 2003年南韓雙管齊下，一方面提高資本利得稅，最高達60%；另一方面，「廣建百萬戶平價住宅」以供出租，卻只達到穩定效果，房價仍緩步上漲。2005年南韓從健全稅制著手，將原先土地與房屋分開課稅的持有稅，更名為「綜合不動產稅」合併課徵，並對高價的土地及房屋「額外」課徵1%至3%不等的累進稅率，2007年南韓政府更進一步採取房地產交易所得稅的「實價課稅」，並對「一戶多屋」課徵重稅，減少不動產投機行為。一連串的政策，南韓房地產合理化。這說明「房地合一、實價課稅」，是抑制房價飆高，符合公平正義的作法。

　　目前國內不動產稅負分成交易、持有稅兩大類，交易部分，土地和房屋分開，土地依土地公告現值課土增稅，房屋課稅則依實際交易價格或評定價值；持有的部分房屋依評定價值，地價稅則依公告地價。

　　房地分離的課徵制度，造成台灣不動產「一地三價」現象，包括房屋稅、地價稅與土地增值稅，須分別依據政府公告的評定現值、公告地價與公告現值課稅，且三種價格均非實價，偏離市價水準甚遠，無法真實反映稅負。我國實價登錄制度已實施一段時間，也累積一定資訊數量，「房地合一」與「實價課稅」的時機已經成熟。

　　推動「房地合一、實價課稅」，如果只適用於交易課稅，因不動產交易稅，只有買賣或移轉時才發生，是一次性的稅負，對自住者、長期持有者沒有任何影響，受衝擊的主要是財團、炒房投資客。不動產交易仍按土地公告現值繳納土增稅，但隔年度申報個人所得稅時，則依實際交易價格申報財產交易所得，先前已繳納的土增稅，則可列為扣抵項目，房地交易所得愈高，適用所得稅率就愈高，符合公平原則。建議除遺贈外，買賣、典權、交換、分割等皆不訂有任何豁免條款，減少富人用人頭等方式規避漏洞，讓政策美意大打折扣。奢侈稅也應適時退場。

　　但若擴及運用到一般持有稅，包括房屋稅、地價稅，影響層面甚大，須有完整配套才可以。為免傷及無辜，把握針對性、局部性的提高租稅負擔原則，應訂有豁免條款，排除自用住宅、農用農舍適用，或以不超過目前繳交稅負為原則，調降自用住宅稅率，保障所有居住者權利，將影響降到最低；非自用的則以實價及標準稅率課徵，才能有效地提高投資客非自用住宅的持有成本及炒作障礙，甚至房越多，再累進。

　　為杜絕房地產炒作，稅改不能等，況且連大企業家都爭取土地獲利、忽略生產，若不導正，前途堪憂。未來政府應展現魄力與智慧，儘速對「房地合一、實價課稅」規劃、立法與執行，讓民眾感受到政府落實「居住正義」的決心是成功的關鍵。

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