《購屋規劃》捷運+房價較低文山/北投人口遷入居前三。布局好時機五年拚賺一倍－台灣房屋竹北莊敬直營店-1

【《購屋規劃》捷運+房價較低文山/北投人口遷入居前三】http://www.twhg.com

對於在台北市工作的民眾來說，搭乘捷運上下班可少了舟車勞頓的時間，相信是不少人的理想選擇。而在信義線和文湖線通車之後，不少原本位處比較偏僻的台北市郊區，像是文山區和北投區，因為可以一班捷運直達市中心，加上比較低廉的房價，使得今年以來吸引了一些民眾前往置產自住。

同時文山區和北投區同時擁有人口單純與綠地多的特性，讓這兩區成為今年以來北市人口遷入的第一、三名。而內湖區除了有文湖線通往市中心之外，還有內科的加持，因此成為不少內科上班族的選項，並為今年以來北市人口遷入的第二名。

【北市人口移入，文山、內湖、北投稱雄】

雖然台北市房價高不可攀，但對於自住客來說，台北市仍然具有吸引力。根據台北市民政局人口統計，今年上半年台北市移入人口2,593人，比起去年同期2,953人減少12%。

而移入人口的前三名區域為文山、內湖與北投，佔了北市移入人口的66.5%。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，這三區過去都被視為北市邊陲區，相較於有內科加持的內湖，文山與北投由於話題少，一直不受到矚目，直到北市房價居高不下，再加上文山與北投的高綠覆率與樂活型態，進而對自用客戶產生相當吸引力，另外這三區又都能以捷運文湖線、信義線直通大安區與信義區，便利性也是促使移入人口成長的重要因素。

【北市人口遷入三雄，去年房價漲幅均1成內】

在北市人口移入前三名房價漲幅的部分，2013年房價相對前年的漲幅，都在一成以內，並以內湖漲幅達8.55%，幅度最大。住商不動產北市區經理錢思明表示，受惠內科帶動，內湖一向是北部科技業購屋熱區，因此房價表現相對強勢。

而在文山、北投兩區的房價表現部分，台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，這兩區因為房價基期低，吸引自住買盤，所以人口淨遷入都維持穩定成長。而錢思明則認為，文山與北投兩區話題少，區域人口成分單純，加上商業活動不多，對於追求居住水平的購屋人非常具有吸引力，雖然在房價漲幅上沒有突出表現，但商圈逐漸繁榮，也是不爭事實。

北市人口遷移數量暨房價增減幅

行政區	遷入	遷出	增減量	2012房價	2013房價	增減幅(%)
文山	7,111	6,429	682	43.1	44.6	3.32%
內湖	7,187	6,597	590	48.6	52.8	8.55%
北投	6,085	5,632	453	41.3	43.8	6.03%
中正	6,044	5,606	438	70.5	66.5	-5.65%
大同	4,058	3,706	352	49.5	51.5	3.86%
大安	9,460	9,240	220	93.8	88.6	-5.54%
南港	3,623	3,453	170	47.8	54.1	13.29%
中山	7,474	7,397	77	62.9	63.2	0.41%
松山	6,033	6,025	8	67.5	76.4	13.15%
士林	6,671	6,754	(-83)	55.0	54.4	-1.15%
信義	6,128	6,273	(-145)	68.4	66.3	-3.10%
萬華	5,156	5,325	(-169)	43.3	43.1	-0.32%
合計	75,030	72,437	2,593	57.6	58.8	1.94%

*房價為房+地之均價，2014年統計至5月最新數字
資料來源：內政部不動產實價查詢網、北市府民政局、住商不動產企劃研究室整理
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【中山、萬華、北投三區小宅較易入手】

從上表我們可以發現，整個台北市的平均房價已經來到單坪58.8萬，對於想要買房的首購族來說，20坪的房子就已經上千萬。其實，若您的預算不到1千萬，只要從小坪數的房子買起，您也可以住在台北市區。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，結婚成家是為了創造1+1大於1的幸福，建議小資夫妻買房預算也可善於運用「大於1」的預算來購屋，而為了維持良好的生活品質，2房格局應是進可攻退可守的產品。

張旭嵐表示，小資夫妻買房，預算是優先考量，其次是室內空間。根據台灣房屋智庫統計台北市2014年實價資訊，台北市總價500萬至800萬、2房格局的交易熱區，以中山區的交易占比達25.0%居冠，其次是北投及萬華區。張旭嵐說，中山區因區內商業活動多元，有南京西路商圈以及南京金融華爾街等，就業機會多，小宅推案相對高，不過也因為單價高，因此雖為2房，但平均可買到坪數只有13.4坪；而萬華區也只能買到15坪。

不過張旭嵐也指出，其實往北市郊區移動，生活空間就可望擴大，像是今年以來人口遷入名列第三的北投區，一樣2房格局，因為該區平均房價不到40萬，相對就能夠擁有平均20坪的生活空間。徐佳馨則認為，經過10年的多頭市場，房價已經走到了拐點，自用客戶勢必成為未來主角，而自用客戶不只看房價，更重機能與安適的生活型態，料這會讓購屋行為出現結構性的改變。

台北市2房「500~800萬」成交熱區

行政區	交易占比	平均坪數(坪)	平均總價(萬元)	2014年(萬元/坪)	2013年(萬元/坪)	漲跌幅(%)
中山	25.0%	13.4	709	53.4	46	16.09%
北投	22.7%	20	708	35.9	34	5.59%
萬華	20.5%	15	682	47.9	41	16.83%

註1：資料來源內政部不動產實價查詢服務網。http://www.twhg.com
註2：交易標的型態為土地建物、土地建物加車位；建物型態為住宅大樓、華廈，房型格局為兩房。
註3：台灣房屋智庫統計彙整。

【布局好時機五年拚賺一倍】

　　中國第2季的經濟成長率（GDP）表現超過市場預期，反創造亞股最甜蜜的進場時機。根據統計，當亞太不含日本股市的股價淨值比(P/B)在1.75倍以下的時候，往後推五年的報酬，幾乎都有機會拚翻倍。

　　目前亞太不含日本股市的股價淨值比為1.6倍，亞股基金投資價值浮現。根據統計，從1996年至今，亞太不含日本股市的股價淨值比，有超過50%以上的時間都落在1.5~2倍間，落在1.5倍以下的時間只有8%；在1.5~1.75倍的時間有還不到三成。

　　瀚亞投資亞洲股票收益基金經理人馬格瑞特．薇爾(Margaret．Weir)表示，儘管歐洲銀行體系再現陰影，但亞洲主要出口對象還是以美國與中國為主，目前G2經濟已緩步回溫，終端擴張資本支出，也讓中國6月製造業PMI與第2季的GDP表現雙雙超過預期，顯示下半年亞洲可望透過出口跟投資雙引擎，再度帶領股市向上。http://www.twhg.com

　　除了股價淨值比，亞股的最大優勢在股息股利的發放水準優於全球平均，在美國十年期公債殖利率依舊偏低、但美股價格又相對偏高的情況下，有助資金轉向亞洲高股息資產。

　　ING投信指出，以開發中經濟體來看，雖然去年外資直接投資年增率僅7%，成長力較過去10年平均值17% 趨緩，但仍創下7,780億美元新高，其中亞洲仍是外資直接投資流入最多的區域，也顯示市場持續看好亞股後市表現。

　　德盛亞洲總回報股票基金經理人潘宇明指出，亞洲基本面穩步前行，長期而言表現將優於其他新興股市，經過前波修正，亞股如今已展現「物美價廉」的特質，不只相對已開發國家更為超值，評價可望為股價提供支撐。

　　潘宇明表示，看好亞洲行動裝置普及率的提升和行動通訊軟體的發展，特別目前亞洲的行動通訊軟體使用率尚不如先進國家，市場還在發展階段，更有利於發跡於亞洲的通訊軟體企業穩坐市場龍頭寶座。

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